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Assegnazioni agevolate degli immobili non rivalutati 10/03/2017

Utilizzo della formula “Rent to buy” per la rivendita a breve del bene

 

Vi sono società che possiedono immobili acquistati da oltre vent’anni con un valore contabile e fiscale storico molto basso che non hanno mai utilizzato la rivalutazione monetaria prevista da leggi agevolative precedenti.


Per chi decide di vendere l’immobile dalla società e ha reperito possibili acquirenti disponibili a pagare il prezzo a valore di mercato, i soci, si trovano a dover fare i conti con le problematiche fiscali.
In tali situazioni, la vendita dell’immobile, per effetto della plusvalenza tassabile, darebbe luogo a imposte molto rilevanti derivanti dalla differenza tra valore contabile e fiscale (basso) e il pezzo di vendita (alto).
Nella maggior parte dei casi il valore catastale dei suddetti immobili è decisamente più basso del valore di mercato.

 

Cosa fare?

 

Per risolvere il problema si può assegnare l’immobile ai soci, utilizzando l’attuale norma agevolativa, a valore catastale con un’imposta dell’8% (o del 10.5% se la società fosse considerata fiscalmente di comodo).


Dopo l’assegnazione, le persone fisiche assegnatarie possono cederlo – se l’acquirente fosse disponibile – con l’utilizzo di un contratto con la formula del “Rent to buy(previsto dalla legge) e debitamente registrato.

 

Con la stipula di tale contratto le persone fisiche venditrici percepirebbero un affitto da stabilire per i successivi 5 anni dopo l’assegnazione, importo che verrebbe decurtato parzialmente dal prezzo di vendita.

 

Esempio: importo annuo € 30.000 di cui € 15.000 a titolo di canone d’affitto e € 15.000 a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Trascorsi i 5 anni, potrebbero vendere a prezzo pieno e già prestabilito, evitando la pesante imposizione sulle plusvalenze.

 

Il Fisco non può considerare tali situazioni come “abuso di diritto”, in quanto le due operazioni sono regolate da precise norme di legge.

Un esempio chiarisce meglio il concetto sopra esposto, ipotizzando i seguenti valori dell’immobile posseduto da una società con due soci al 50%:

Esempio di utilizzo della formula "Rent to buy" per la rivendita a breve di un immobile

 

Come si evince, il risparmio di imposta tra il primo e il secondo caso di vendita è rilevante (€ 10.500 contro € 180.000).

 

Le persone fisiche assegnatarie dovranno dichiarare al Fisco il canone d’affitto che verrà pattuito con il futuro acquirente; mentre la quota di riscatto non è tassabile entro il valore catastale dell’immobile e dopo 5 anni potranno vendere a prezzo pieno.

 

Dott. Gianandrea Toffoloni